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Wohneigentumsrecht
Zur Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen bei planmäßigem Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit

Das Amtsgericht Nordhorn hatte mit Urteil vom 15. Juni 2011 (Az.: 3 C 1506/10) entschieden, dass ein planmäßiger Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit einer WEG-Versammlung auch dann zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt, wenn die Anwesenheit Dritter weder vor noch in der Versammlung gerügt wird. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich eine Ursächlichkeit des Verstoßes für das Abstimmungsergebnis feststellen lässt.

Der Kläger begehrte im Wege der Anfechtungsklage die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung. Die Einladung zur WEG-Versammlung erfolgte – wie auch in den Jahren zuvor - mit dem Hinweis, dass die Versammlung „aus Organisations- und Kostengründen“ gemeinsam mit einer anderen Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt wird. Die beiden Versammlungen wurden dann auch gemeinsam durchgeführt. Weder vor noch in der Versammlung ist Widerspruch gegen diese Vorgehensweise erhoben worden.

Das Gericht gab dem Kläger Recht. Die angefochtenen Beschlüsse seien wegen Verstoßes gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung rechtswidrig. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar, selbst wenn die Mitglieder in der Einladung auf die Zusammenlegung der Versammlungen hingewiesen wurden und weder im Vorfeld noch in der Versammlung Widerspruch gegen die Zusammenlegung erhoben haben. Aus dem unterbliebenen Widerspruch sei keine Einwilligung der Wohnungseigentümer zu entnehmen. Das Schweigen der Wohnungseigentümer kann nicht als Zustimmung gewertet werden. Das Schweigen habe keinen Erklärungsinhalt.

Das OLG Hamburg (ZMR 2007, 550, 553) habe zwar in einem ähnlichen Fall, in dem in der Versammlung keine Rüge erhoben worden ist, einen stillschweigenden Verzicht der Wohnungseigentümer auf die Nichteinhaltung der Nicht-Öffentlichkeit angenommen. In jener Fallgestaltung ging es aber nicht um einen „planmäßigen“ Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit, sondern um einen „zufälligen“ Verstoß. Daher könne nach Ansicht des AG Nordhorn die Entscheidung des OLG Hamburg auf die vorliegende Fallgestaltung nicht übertragen werden.

Das Prinzip der Nichtöffentlichkeit diene dem Schutz aller Wohnungseigentümer, egal ob sie an der Versammlung teilnehmen oder nicht. Soll das Prinzip abbedungen werden, bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer. Gegen das Prinzip werde evident verstoßen, wenn die Versammlung planmäßig nicht-öffentlich sein soll. In dieser Situation komme es nicht darauf an, ob sich eine Ursächlichkeit des Verstoßes für das Abstimmungsergebnis feststellen lasse (AG Nordhorn, Urt. v. 15.6.2011, Az.: 3 C 1506/10).

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
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