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Mietrecht
Fristlose Kündigung nach Mietminderung

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 schwächt Rechte der Mieter

Grundsätzlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn der Mieter wegen Mängeln der Wohnung die Miete mindert. Bei einer berechtigten Mietminderung ist das selbstverständlich, aber auch bei einer überhöhten Minderung gibt es kein Kündigungsrecht, wenn der Mieter nicht schuldhaft vollkommen überhöht gemindert hat. Problematisch wird es allerdings, wenn zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, wer den Mangel zu vertreten hat. Denn der Vermieter haftet nicht für Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat. So wird beim Auftreten von Schimmel in der Wohnung seitens der Vermieter meist ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters als Ursache genannt, während sich der Mieter in der Regel auf bauliche Mängel des Mietobjekts beruft. Richtig ist, dass der Mieter ausreichend lüften muss. Der Mieter muss aber stets nur in zumutbaren Umfang lüften. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass drei- bis viermal tägliches Stoßlüften für 10 min auch einem berufstätigen Mieter zumutbar sind. Eine sog. "Kipplüftung" reicht nicht aus. Bei alten Fenstern, die nicht dicht schließen, muss in der Regel weniger gelüftet werden als bei neuen, dichten Doppelfenstern, die einen fast hermetischen Außenabschluss bilden.

Der Vermieter muss beweisen, dass unzureichendes Lüften als Ursache für den Schimmel infrage kommt. Ihn trifft die Beweislast. Er muss die in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen ausschließen. Dazu gehört das Eindringen von Regen und Erdfeuchte von außen, Kernkondensat, eine nicht ausreichende Wärmedämmung oder das Vorliegen von Wärmebrücken. Stellt sich heraus, dass der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat und somit unberechtigt mindert, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass dies selbst dann gilt, wenn der Mieter irrtümlich davon ausgegangen ist, dass ihn kein Verschulden trifft. Die Bundesrichter führten aus, dass Mieter im Falle einer Mietminderung Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten haben. Der Mieter hat es zu vertreten, wenn er die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzt (BGH, Urteil vom 11.7.2012, Az.: VIII ZR 138/11).

Bei Zweifeln, wer den Mangel verursacht hat, empfiehlt es sich daher, das Minderungsrecht gegenüber dem Vermieter geltend zu machen und die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, um dann eine gerichtliche Klärung der Rechte herbeizuführen, ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages zu tragen.

Für Fragen rund ums Mietrecht stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
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Herr Rechtsanwalt Dr. Roger Blum vertritt Sie bundesweit in allen Fragen des Gewerblichen Rechtsschutzes (Marken- und Patentrecht, Urheberrecht, Wettbewerbsrecht), Bank- und Kapitalmarktrechts sowie des Miet- und Wohnungseigentumsrechts (Mieterhöhung, Kündigung, Räumung, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten usw.). Zu seinem Aufgabenbereich gehört auch die Bearbeitung von Mandaten mit internationalen Bezügen im Bereich des Vertragsrechts.

Frau Rechtsanwältin Heike Hanke ist schwerpunktmäßig in den Bereichen Arbeitsrecht (Kündigung, Abmahnung, Lohn, Urlaub), Familienrecht (Ehe, Trennung, Scheidung, Unterhalt, Umgangsrecht, Sorgerecht, Zugewinn), Verkehrsrecht (Unfallregulierung, Schmerzensgeld, Ordnungswidrigkeiten u.ä.) sowie Bau- und Werkvertragsrecht tätig.

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