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Mietrecht
Ist die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale zulässig?

Grundsätzlich ist, die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale unzulässig und daher unwirksam. Nach § 2 Heizkostenverordnung gehen die Vorschriften der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Die teilweise in der Literatur vertretene Auffassung, dass die Vertragsparteien abweichende Gestaltungen treffen können, wird von der neueren Rechtsprechung nicht geteilt. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass es sich nicht um dispositives Recht handelt. Denn die Heizkostenverordnung dient dem öffentlichen Interesse an einer Senkung des Energieverbrauchs und will deshalb abweichende privatautonome Vereinbarungen nur im gesetzlich zugelassenen Umfang ermöglichen (vgl. Landgericht Heidelberg, Urteil vom 25. Februar 2011, Az.: 5 S 77/10, m.w.N.).

Nach § 2 HeizKV dürfen abweichende Vereinbarungen wie eine Pauschale nur bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wobei eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt sein muss, abgeschlossen werden.

Des Weiteren gibt es Ausnahmetatbestände, die in §§ 11 ff. HeizKV geregelt sind. Unter anderem besteht die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Es kommt hier auf das Verhältnis zwischen Jahresheizkosten und Installationskosten an. Auch die Bewohner von Passiv- oder Niedrigenergiehäusern sind von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten befreit.

Es wurde früher in der Rechtsprechung vertreten, dass die Forderung einer rückwirkenden Verbrauchsabrechnung für die Vergangenheit gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, wenn sich die Parteien ursprünglich geeinigt hatten, nicht verbrauchsabhängig abzurechnen. Eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung könne erst für die Zukunft gefordert werden.

Das Landgericht Heidelberg (Urt. v. 25. Februar 2011, Az.: 5 S 77/10) folgt dem nicht. Das Gericht weist darauf hin, dass die Berufung auf den anfänglichen Vorrang des Verordnungsrechts nicht als treuwidrig angesehen werden kann. Begründet wird dies damit, dass beide Vertragsparteien mit der abweichenden Vereinbarung die Heizkostenverordnung unberücksichtigt gelassen haben, was in die Verantwortung beider fällt und sich durch Nachzahlungs- oder Rückzahlungsansprüche für und gegen beide auswirken kann.

Unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung zur nicht rechtzeitigen Abrechnung von Betriebskosten hat dies zur Folge, dass dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht an den Heizkosten zusteht und nach Beendigung des Mietverhältnisses im Falle einer Nichtabrechnung oder formell fehlerhaften Abrechnung sogar sämtliche Zahlungen für den unverjährten Zeitraum vollständig zurückgefordert werden können.

Dies wiederum wird von einem Teil der Rechtsprechung als unbillig und unverhältnismäßig angesehen. Das Landgericht Heidelberg führt in dem oben erwähnten Urteil dazu aus:

„Wie der vorliegende Fall zeigt, sind die Konsequenzen der herrschenden Meinung auch ausgesprochen unbillig. Hat es der Gebäudeeigentümer versäumt, den Heizölstand zu Beginn oder Ende des Abrechnungszeitraums zu messen, könnte er nicht nur keine Nachforderungen geltend machen, sondern könnte obendrein noch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden, weil er demnach eine inhaltlich richtige Abrechnung überhaupt nicht mehr erstellen kann. Es dürfte im Übrigen kaum dem Zweck der Verordnung, Energie einzusparen, entsprechen, wenn in solchen Fällen der Nutzer gänzlich kostenlos Wärme verbrauchen darf."

Als Rechtsfolge wird hier vielmehr das Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV angesehen.

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