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Mietrecht
Befristunggrund muss im Zeitmietvertrag konkret angegeben werden – Keine Umdeutung in einen befristeten Kündigungsausschluss

Das Amtsgericht Köpenick hatte mit Urteil vom 11. September 2012 (Az. 2 C 127/12) über die Begründungsanforderungen eines Zeitmietvertrages zu entscheiden. Grundlage der Entscheidung war ein Mietvertrag vom 8. Mai 2008, der am 31. Mai 2010 enden sollte. Als Grund für die Befristung wurde im Mietvertrag „Eigenbedarf der Vermieterin“ angegeben. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 1. November 2009 mit dreimonatiger Kündigungsfrist und gab die Wohnungsschlüssel ab. Die Vermieterin widersprach der Kündigung unter Bezugnahme auf die vereinbarte Mietzeit.

Das Amtsgericht Köpenick entschied, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäß § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und somit mit dreimonatiger Kündigungsfrist beendet werden konnte. Das Gericht wies darauf hin, gemäß § 575 Abs. 1 S. 1 BGB eine Befristung nur dann zulässig sei, wenn der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Abschluss des Mietverhältnisses schriftlich mitteilt. Er müsse hierfür einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen. Dem Mieter müsse die Prüfung, ob eine Befristung gerechtfertigt ist, ermöglicht werden. Allein die Wiederholung des Gesetzeswortlautes oder die Bezugnahme hierauf genüge nicht. Es könne dahingestellt bleiben, ob nachträglich vorgetragene Gründe für die Befristung einen hinreichend konkreten Lebenssachverhalt darstellen, denn die Mitteilung muss bei Vertragsschluss erfolgen.

Das Gericht wies weiter darauf hin, dass die (unwirksame) Befristung nicht in einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss umgedeutet werden kann. Denn zum einen sei zweifelhaft, ob dies auch den Interessen beider Parteien bei Vertragsabschluss entsprochen habe. Im Übrigen spreche die Bestimmung des § 575 Abs. 4 BGB gegen eine Umdeutung (§ 140 BGB). Denn ein Abweichen von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss sei für den Mieter nachteilig, was sich bei unbefristeten Mietverhältnissen an der zwingenden, d.h. nicht verlängerbaren Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB zeige (vgl. Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 11. September 2011, Az.: 2 C 127/12).

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